Ley de alquileres

La ley de alquileres en la Argentina atraviesa un período de incertidumbre en los últimos tres años. Ese fue el plazo en el que sancionó la legislación que rigió hasta el mes de octubre y, tan sólo dos meses después, las reglas podrían volverse a modificarse para inquilinos y propietarios si se efectiviza el DNU que presentará Javier Milei.

¿Cuáles son los puntos más importantes de la ley? ¿Qué cambios están en juego?

La normativa del Código Civil y Comercial de la Nación (contrato de locación de bienes inmuebles) y leyes modificatorias, es una temática simple y compleja a la vez, porque confluyen diversas situaciones que corresponden en tal sentido, al lugar donde uno elige u opta vivir o emprender un local comercial transitoriamente en un lugar determinado en un país como el nuestro.

La ley Nro. 27.737 fue sancionada el día 10 y promulgada en el boletín oficial el día 17 de octubre de 2023.

Las cuestiones a tener en cuenta en la legislación vigente son varias, entre ellas:

Cuestiones comunes:

Los contratos (habitacional o comercial) tienen el plazo mínimo de tres años ajustables cada seis meses y sujetos a índices variables establecidos en la legislación nueva (índice impuesto que no da libertad a las partes de elegir otros índices de ajustes lo que origina una perdida significativa de la renta durante los tres periodos anuales que dura el contrato). Se utiliza un índice determinado ¨El índice Casa Propia¨ cuyo indicador esta desarrollado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

Locador y locatario podrán deducir un 10% del monto anual del contrato de locación del Impuesto a las Ganancias.

Se mantiene la obligatoriedad de registrar los contratos de locación ante AFIP.

Cuestiones relacionadas al locador:

a. No podrá solicitar el pago de meses por adelantado,

b. No deberá pactar precio o hacer publicidades que no sea la de pesos como moneda nacional,

c. No pagara impuesto a los bienes personales de los inmuebles que destine a locación e impuesto al cheque en las cuentas bancarias de los contratos de locación que se encuentren debidamente registrados ante la AFIP.

e. Podrá estar exención del pago del monotributo para los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles.

Cuestiones relacionadas al locatario:

a. La posibilidad de notificar y efectuar reparaciones urgentes en el inmueble locador.

b. En caso de resolución anticipada invocada por el locatario, transcurrido seis meses de la relación locativa, el locatario deberá notificar la misma con un mes de anticipación abonando un alquiler y medio si es antes del primer año y un alquiler si es posterior al año. También se establece que transcurrido los primeros seis meses de la relación locativa y se notifica esta circunstancia tres meses o más, podrá eximirse de abonar indemnización alguna.

¿Consideras que beneficia o perjudica a alguna de las dos partes? (propietarios e inquilinos).

La ley Nro. 27.737 es una reforma de la Ley Nro. 27551 (ambas en general modificaron normativa del Código Civil y Comercial de la Nación) la cual generó un daño enorme en el mercado impactando en un retiro histórico de propiedades del mercado, redujo en más de un cuarenta por ciento (40%) la oferta, y generó aumentos en los valores locativos muy por arriba de la inflación. La reforma de la ley Nro. 27737, si bien se pueden destacar los beneficios tributarios regulados, sin embargo, lo que respecta a la base de la ley, plazo, periodicidad de ajuste y índice de actualización, sigue generando el mismo impacto negativo que la Ley Nro. 27551, vale decir, no fomentan la oferta.

La nuevas modificaciones introducidas pareciera ser que han tratado de acercar -legalmente- las posiciones de propietario e inquilino con una mayor participación de los sectores intervinientes en la materia (Gobierno, Congreso, Cámaras, etc.), sin embargo considero, no alcanzo en esta oportunidad, para generar las expectativas deseadas del lado de los propietarios (locadores) que siguen procurando la búsqueda de legislaciones concretas, que aseguren de alguna medida, una mayor oferta de sus bienes a condiciones de rendimiento acorde a la rentabilidad, asimismo, pareciera ser que se ha beneficiado nuevamente la posición de los inquilinos (locatarios), ya que en ese orden de ideas, las introducciones incorporadas contienen gradualmente subas a los precios acordados en contra de la inflación real que vive nuestro país, en consecuencia realmente, dichas reformas, salvo las cuestiones tributarias, no han beneficiado concretamente en las cuestiones del día a día de los contratos a ninguna de las partes. Algunas voces han manifestado que el impacto negativo ha recaído mas sobre el aspecto habitacional que sobre el comercial, cuestión que deberá ir analizando, con el suceder de los meses venideros en cuanto al impacto de la misma.

¿Existe la posibilidad de que la ley sea derogada o modificada en el corto plazo? ¿Qué consecuencias podría tener?

Ala fecha de la presente nota, el Gobierno Nacional ha presentado -sujeto al trámite constitucional de aprobación- un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU 8/2023) donde modifica nuevamente la ley de alquileres con efecto para el futuro (no afecta los contratos ya suscriptos entre propietarios e inquilinos). La normativa vuelve a la regulación legal -Código Civil y Comercial de la Nación- anterior a las leyes Nro. 27.551 y Nro. 27.737. Establece cambios en relación a las leyes anteriores (plazo mínimo de dos años para viviendas y tres años para contratos comerciales, actualizaciones semestrales con libertad a las partes para contratar los índices de ajuste/actualización, moneda de pago de curso legal (pesos) o moneda extranjera, se podrá pedir cualquier tipo de garantías y la forma en que serán devueltas, elimina la facultad del inquilino de pedir reducción de precio o resolución de contrato por perdida de luminosidad por construcción en inmuebles colindantes y compensación de gastos entre inquilino y propietario, modifica el régimen de resolución (léase rescisión operando para el futuro) anticipada habilitando al locatario a resolver en cualquier momento estableciendo un porcentaje (10%) sobre el saldo del canon locativo hasta la finalización del contrato (antes se abonaban periodos mensuales y se debía anoticiar en el plazo de ley la resolución del contrato), elimina el preaviso de renovación de los contratos entre otras reformas normativas.

El cambio de Gobierno y Congreso nacional originado en las elecciones presidenciales y legislativas del 2023 ha conllevado nuevos aires de cambios en ese sentido. Seria imposible medir que consecuencias podría tener ahora los mismos, con la imprevisibilidad que existe en nuestra Argentina, sin embargo, considero que estos meses serán muy importantes para continuar el debate constructivo de ideas -pendiente a la fecha- integral, sobre los contratos de alquileres habitacionales y comerciales, con la intervención de todos los actores sociales relacionados directamente a la materia, a los fines de lograr paulatinamente en tal sentido, que el inquilino y propietario alquilen con parámetros asequibles, razonables y proporcionales, a las reglas del mercado. En lo personal, esta discusión profunda, aún está pendiente en nuestro país, y las soluciones transitorias que se van dando durante los años, no logra satisfacer verdaderamente a la fecha, la necesidad de erradicar sustancialmente el problema habitacional/comercial de alquileres de bienes urbanos.

Cualquier otro aspecto que consideres importante o interesante para resaltar o agregar

Considero que los actores sociales (Gobierno Nacional, Congreso de la Nación, Cámaras del sector, etc.), deberán predisponerse y tener la firme voluntad en tiempos presentes y que se avecinan, para continuar trabajando en la legislación que se trate a tal fin, para que se adapten las mismas, a las verdaderas necesidades del tema habitacional o comercial de alquileres de bienes inmuebles urbanos en nuestro país, teniendo como objetivo, lograr mayor oferta y demanda en el mercado, para que propietario e inquilino, convengan razonablemente en un marco acorde a sus expectativas y necesidades. La economía argentina, reglas de mercado y los representantes de cada sector, serán piezas claves en este debate, a los fines de alcanzar una vez por todas estos anhelos y objetivos en materia de locaciones.

Esta temática en general y particular, junto con otros contratos civiles y comerciales del Código Civil y Comercial de la Nación, se analiza entre los alumnos de nuestra institución en las asignaturas Derecho Privado III, IV y Procesal Civil como materias integrantes del plan curricular de nuestra Facultad de Derechos y Ciencias Sociales de la Universidad Católica de Córdoba.

También te pido que me mandes un cv abreviado (de no más de dos líneas) a modo de presentación. Título, cargo, etc.

Cesar López Martí
Abogado litigante con orientación en el Derecho de Empresas. Escribano. Facultad de Derecho Universidad Nacional de Córdoba. Docente Derecho Privado III, Derecho Privado IV, Practica Profesional II y Derecho Procesal Civil de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad Católica de Córdoba.