El sueño de la casa propia y la paradoja de la inflación

Los créditos hipotecarios indexados pueden ser efectivos siempre y cuando los “shocks” económicos sean pequeños. En períodos de alta inflación o fuerte depreciación, tanto la indexación como la dolarización de los créditos no funcionan.

Por Gisela Veritier*

Han pasado seis meses desde que Javier Milei asumió la presidencia de Argentina, donde la reciente aprobación de la Ley Bases ha sido celebrada como un paso fundamental hacia la estabilización económica y la modernización del marco legal del país. Este avance legislativo se complementa con una confirmación del apoyo por parte del Fondo Monetario Internacional (FMI) y la renovación con China del controvertido swap de monedas por U$S 5 mil millones.

Uno de los logros más buscados de estos primeros seis meses de gestión es la drástica reducción de la tasa de inflación, que en mayo se situó en un 4,2%. Esta desaceleración inflacionaria ha sido acompañada por una política de baja acelerada de las tasas de interés, destinada a desarmar los pasivos remunerados del Banco Central de la República Argentina (BCRA), pero también a revitalizar el crédito y fomentar la inversión mostrando una normalización de la economía.

En una economía marcada por altas tasas de interés, el costo del crédito se convierte en un obstáculo significativo para el crecimiento. El encarecimiento del costo del dinero limita la inversión, la demanda agregada y, por ende, ralentiza la actividad económica general. La normalización a tasas más bajas es, por lo tanto, una necesidad imperiosa para cualquier economía que busque un crecimiento sostenible. Tasas de interés más bajas facilitan el acceso al crédito, tanto para empresas como para individuos, estimulando así la inversión y el consumo. Este incremento en la demanda interna puede impulsar la producción, crear empleos y, en última instancia, fomentar un círculo virtuoso de crecimiento económico.

Sin embargo, en contextos inflacionarios como en Argentina, la tasa de interés históricamente funcionó como contrapeso a la dolarización de los ahorros. La drástica baja de la tasa de interés de abril al 40% anual despertó los dólares alternativos, provocando una pausa en el proceso de normalización que acompaña a una política de estímulo al crédito.

Reactivando el crédito hipotecario

El mercado inmobiliario se ve conformado con una oferta que se enfrenta a una demanda de ocho millones de personas sin vivienda propia. Según el último censo nacional, el 30% de los habitantes alquila. En este marco, la decisión de desregular los alquileres impactó en un primer momento con aumentos de entre 200% y 300% de los montos de alquiler al inicio, yendo a un esquema de ajuste trimestral e indexado según la inflación.

Esta actualización con mayor frecuencia supone una carga adicional para los inquilinos, quienes ya enfrentan un poder adquisitivo históricamente bajo. Aunque en los últimos dos meses los salarios han mostrado una recuperación por encima de la inflación, esta mejora aún es insuficiente para compensar el largo período de pérdida de poder adquisitivo. El índice de salarios publicado por el Indec, que en marzo mostró una suba de salarios, en el primer trimestre del año fue del 45,5%, mientras que el įndice de precios al consumidor en el mismo período ascendió a 51,6%. En términos de variación interanual, los salarios aumentaron 200,8% en el último año y la inflación lo hizo en 287,9%.

Es así como uno de los objetivos que acompaña la baja de inflación, la baja de tasas de interés y la recuperación del poder adquisitivo, es la reactivación del crédito hipotecario en unidades de valor adquisitivo (UVA), vinculados a un coeficiente que varía según el índice de precios al consumidor (IPC) de Argentina. Recuperar el crédito hipotecario es esencial para revitalizar el mercado inmobiliario y ofrecer a los ciudadanos la posibilidad de acceder a la vivienda propia en condiciones más accesibles. No sólo beneficiaría a las familias, sino que también podría tener efectos multiplicadores en la economía, impulsando sectores como la construcción y los servicios relacionados.

Sin embargo, los créditos indexados pueden ser efectivos siempre y cuando los shocks económicos sean pequeños. En períodos de alta inflación o de fuerte depreciación, tanto la indexación como la dolarización de los créditos no funcionan. Esto ha llevado al fracaso de estos modelos de crédito en Argentina, ya que las crisis económicas han causado grandes fluctuaciones en el tipo de cambio real, las tasas de interés y el salario real. Esta volatilidad de los salarios y la pérdida de su poder adquisitivo han limitado el acceso al crédito hipotecario, afectando la capacidad de los asalariados para acceder a una vivienda. Como caso puntual, los créditos hipotecarios UVA, introducidos en 2016 y que inicialmente ganaron popularidad debido a las cuotas iniciales más bajas en comparación con los préstamos a tasa fija o variable, las condiciones económicas cambiaron a partir de 2018. La inflación aumentó, las tasas de interés subieron, las cuotas aumentaron y los salarios cayeron, lo que hizo que la el mercado de hipotecas disminuyera significativamente.

La alternativa del mercado de capitales En contextos donde el financiamiento bancario tradicional es limitado o costoso, el mercado de capitales ofrece alternativas como los fideicomisos financieros y otros instrumentos que pueden canalizar recursos hacia el sector inmobiliario. Es esencial para proporcionar financiamiento a largo plazo, que es necesario para los créditos hipotecarios. Sin un mercado de capitales desarrollado, las entidades financieras enfrentan dificultades para obtener los fondos necesarios para otorgar préstamos hipotecarios a largo plazo. Además, se diversifica el riesgo al ser securitizados y vendidos a inversores institucionales, lo que permite a los bancos y otras entidades financieras diversificar y transferir el riesgo, impactando positivamente en la financiación de proyectos inmobiliarios al impulsar el crecimiento del sector de la construcción.

Desde su creación hasta la actualidad, el mercado de capitales argentino ha tenido un papel limitado en el financiamiento a la construcción y la vivienda. Tuvo un rol importante a fines del siglo XIX y principios del siglo 20, debido a la alta participación de los títulos securitizados de las carteras hipotecarias de los bancos, algo que sería importante recuperar. Una alternativa, podría ser robustecer el fideicomiso financiero con oferta pública. Después de todo, con las herramientas legales, técnicas, comerciales e impositivas adecuadas, el mercado de capitales se podría convertir en el espacio natural para que los inversores canalicen sus ahorros en inversiones inmobiliarias.

Dudas con la desinflación

El Gobierno busca tener a la desinflación como su principal activo. Por lo tanto, la capacidad de la administración de Milei para mantener la inflación bajo control será determinante para la confianza en este tipo de créditos. Si bien la baja de precios actual ofrece un respiro, es posible que sea un piso transitorio, dados los aumentos en el transporte, naftas, gas, prepagas, gastos indexados o acuerdos salariales. Por otro lado, la desaceleración de la inflación se explica por el desplome de la demanda y por el ancla cambiaria como medida antiinflacionaria.

En este sentido, el verdadero test para ver si entramos en un nuevo régimen de inflación más baja será en un contexto de la actividad, repuntando los salarios, recortando la caída y reacomodando el valor del dólar. Recién ahí se podrá evaluar si las expectativas inflacionarias están realmente ancladas.

¿Cómo seguimos?

Los principales desafíos pasan principalmente por terminar de delinear un régimen cambiario y monetario más duradero, porque con cepo es impensable un proceso fuerte de inversión y crecimiento sostenido, donde la apertura económica provea los dólares necesarios para lograr un círculo virtuoso de la economía. En este contexto, la política monetaria debe ser manejada con precisión para equilibrar la lucha contra la inflación con la necesidad de fomentar un entorno propicio para el crecimiento económico a largo plazo.

El sueño de la casa propia representa estabilidad y progreso, pero en Argentina enfrenta la paradoja de la inflación. La inestabilidad económica y las fluctuaciones del tipo de cambio dificultan el acceso a créditos hipotecarios sostenibles, erosionando el poder adquisitivo de los salarios y haciendo inviables soluciones como los créditos indexados. Para hacer realidad este sueño, es esencial lograr estabilidad macroeconómica, desarrollar instrumentos financieros adecuados y mantener una relación equilibrada entre ingresos y valor de los inmuebles. Solo así, el anhelo de una vivienda propia se convertirá en una realidad accesible y sostenible.

(*) Economista y directora general de Icda-UCC.