Alquileres: ¿aumentó la oferta y bajaron los precios?

El Gobierno dice que con el megadecreto hay más departamentos publicados a menor valor para el inquilino. ¿Es así? Postales cordobesas de la crisis.

Por Federico Poore (*)

El audio de Whatsapp llega desde Córdoba capital.

“En el barrio en el que yo estoy, General Paz, los alquileres no bajan de los 240.000 pesos y las expensas de los 70.000 pesos. Yo conseguí algo con expensas más bajas porque el edificio no tiene nada para brindar, pero es bastante caro todo”, me dice Emiliano. “Los alquileres suben cada tres meses pero yo, que trabajo en el rubro farmacia, tuve mi última paritaria en enero y desde entonces nada más. Y los sueldos en el interior no son como los de Buenos Aires”.

En Nueva Córdoba, barrio joven cerca de Ciudad Universitaria, las historias son parecidas.

«Alquileres desde $200.000, expensas que pueden llegar a los $100.000, luz, gas y agua por las nubes y aumentos cada tres meses. Es imposible a menos que seas hijo de un señor del campo. Nueva Córdoba volvió a ser la élite», escribió Magdalena en Twitter. (Los ingresos medios en Córdoba apenas arañan el 60% de los observados en Ciudad de Buenos Aires).

“No me puedo quejar porque, si bien el aumento fue mucho de un contrato a otro, está por debajo de un alquiler promedio en Córdoba. Creo que tuve suerte”, me dice por mensaje directo Namir, aportando una cuota de alivio.

Pero luego reaparece la preocupación.

“La mayoría de los jóvenes que vienen a estudiar a Córdoba vienen de familias de clase media y hoy para poder ingresar a una vivienda como inquilino, necesitás unos dos millones de pesos. No es un costo que puedan afrontar”, le dice Maximiliano Vittar, dirigente de Inquilinos Córdoba a ACN.

En diciembre, a pocos días de asumir, el presidente Javier Milei dictó el DNU 70/2023 que -entre otras cosas- derogó la Ley de Alquileres que rigió a nivel federal durante buena parte del gobierno de Alberto Fernández. De esta manera, las condiciones de celebración de los nuevos contratos volvieron a estar reguladas por el Código Civil y Comercial de la Nación, que permite elegir libremente (hablaremos sobre esto en otro momento) aspectos como la duración del contrato, la moneda de pago, el índice de ajuste, los períodos de ajuste y el tipo de garantía.

Pero, ¿cuáles fueron sus consecuencias concretas?

Daniela Gargantini, investigadora Conicet en CEVE y en la Universidad Católica de Córdoba y consultora en gestión integral del hábitat, observa contratos más cortos –a seis meses en algunos casos– y ajustes más frecuentes en el monto del alquiler.

“Si bien se puso a disposición mayor cantidad de bienes esto no significa una mayor accesibilidad para el grueso de los hogares inquilinos”, me dijo Gargantini cuando la consulté por este tema. “La situación está complicada y vemos que se puede complicar aún más dado el deterioro de los salarios.”

Mitos y verdades

El Gobierno y las cámaras inmobiliarias sostienen que desde la sanción del DNU (1) aumentó la oferta y (2) bajaron los precios.

Veamos.

(1) La idea del aumento de la oferta merece algunas salvedades. La primera, ¿de qué oferta hablamos? De la oferta publicada, desde ya. El marketplace de los portales y los ofrecimientos vía inmobiliarias. Vale esta aclaración porque el mínimo histórico al que se llegó en el segundo semestre de 2023 –entre devaluaciones, rumores de cambios legislativos y ruido político por las elecciones presidenciales que definían entre un modelo proteccionista y uno anarcocapitalista– no significó que la gente dejara de mudarse.

Cuando en Zonaprop o MercadoLibre había barrios enteros sin departamentos en alquiler esto no quería decir que la gente no se mudara: en todo caso la necesidad de vivienda se resolvía en muchos casos mediante un cuñado, una tía o el amigo de un amigo en acuerdos más o menos informales que podían incluir esquemas del tipo “te lo dejo seis meses y mientras tanto me pagás los servicios”. Todos tenemos algún ejemplo cercano.

Que no se malentienda: obviamente la ampliación de la oferta tiene mil ventajas, tanto para inquilinos como para propietarios. Es solo un recordatorio del limitante de tomar uno o dos portales privados como sinónimo de la totalidad del mercado.

Segunda salvedad. Si hablamos de la oferta en portales, hay que recordar que hasta 2023 los propietarios, al menos técnicamente, estaban obligados a cumplir con las condiciones estipuladas en la Ley de Alquileres (lo que a menudo ocurría, tal como podía comprobarse en los avisos), es decir, contratos a 36 meses con actualización anual por el Índice de Contratos de Locación (ICL) o el índice Casa Propia. La oferta actual es bastante más numerosa que el año pasado, pero presenta la diversidad variopinta de condiciones que destapó el DNU: conviven contratos a 24 meses con otros a 6 o 12, actualizaciones cuatrimestrales, trimestrales y hasta mensuales, ofertas en pesos y en dólares…

Es decir que se corre el riesgo de comparar peras con manzanas.

A la afirmación de que aumentó la oferta se puede preguntar “¿oferta de qué tipo?”, lo que no desmerece el impacto de la desregulación pero enriquece el análisis. (Grafico en la publicación original)

2)Luego aparece la idea de que bajaron los precios. Desde ya que no lo hicieron en términos nominales, pero sí en términos reales, como muestra el economista Federico González Rouco en este gráfico de largo aliento para Ciudad de Buenos Aires. (Gráfico en la publicación original)

Tengo para mí que la clave de lectura de este gráfico –que puede no ser la lectura de González Rouco– es que los precios, más que bajar, regresaron a los valores medios observados antes del pico de histeria de 2023. Imagínense ser un propietario a punto de ofertar su unidad en septiembre pasado, en un escenario de salarios deprimidos, atados a un índice oficial obligatorio, dependientes de una ley que según el ministro de Economía de entonces (Sergio Massa) había “fracasado” y estaba a punto de ser modificada. Como explicamos en su momento, era esperable que los valores iniciales fueran muy altos: era una cobertura ante la incertidumbre.

Regresemos al caso cordobés: un análisis publicado este mes en La Voz del Interior mostró que en los últimos cuatro meses los valores de alquiler de departamentos en Córdoba Capital cayeron en términos reales, dado que subieron algo más del 30% en términos nominales frente a una inflación más de tres veces mayor. Pero a la hora de los motivos el reporte aclara que el fuerte ajuste hacia el alza ya había tenido lugar “en el segundo semestre del año pasado”. Una vez más, se observa un regreso a la media.

Otro factor clave que jugó a favor tanto del aumento de la oferta como de la caída en los valores reales excede, en parte, a la regulación oficial en la materia y tiene que ver con la apreciación cambiaria de los últimos meses.

Fueron varios los casos de propietarios que renovaron y amoblaron sus departamentos a la espera de un boom turístico en el marco de una disparada del dólar que finalmente no ocurrió. Así, y ante la ausencia de demanda efectiva (cito un caso real), un Airbnb amoblado en el corredor norte de CABA por el que los dueños esperaban cobrar 700 dólares por mes se cerró como alquiler tradicional en 570.000 pesos. “Hoy no están tan demandados como hace 18 meses debido a la disminución de turistas que llegan al país y a que los estudiantes del interior optan por alquileres tradicionales debido a los costos altos”, explicó Lisandro Cuello, especialista en el mercado inmobiliario.

“Ahora los inquilinos no quieren pagar lo que piden los dueños”, tituló Infobae. La afirmación esconde una verdad fundamental: los inquilinos no convalidan (porque no pueden) los precios demandados por los propietarios, y esa resistencia es la que fuerza los precios a la baja.

Escenario abierto

Como se ve, no hay soluciones fáciles. Volver a intervenir en precios y toquetear el mercado posiblemente resulte en una mayor retracción de la oferta y un aumento de la vacancia (para retomar un dato mencionado en estas líneas: el gran salto en el porcentaje de viviendas vacías coincidió con la pandemia, pero también con los primeros tres años de la Ley de Alquileres). Sin hablar de la aniquilación definitiva de la seguridad jurídica en un momento en el que coexisten tres tipos de contratos: los de la “ley Lipovetzky” (firmados hasta octubre de 2023), los de la ley modificada (entre octubre de 2023 y la oficialización del DNU) y los del nuevo mercado desregulado a la fuerza, cada uno con diferentes plazos y mecanismos de actualización.

Si a esto le sumamos que el precio de los alquileres hoy está más o menos en línea con los valores reales de la última década (solo que en este momento, el lector podrá coincidir, cuesta más alquilar que hace diez años) va tomando forma el argumento de que el problema radica, ante todo, en los bajos salarios. Por esto mismo, saber que las propiedades están al mismo valor real que en 2019 es un flaco consuelo para inquilinos cuyos ingresos son 30% inferiores que hace cinco años.

Sí preocupa que la desregulación total “a lo Sturzenegger” se haya cargado también a las condiciones mínimas que actúan como levelling field entre las partes. Hoy los contratos pueden obligar a los inquilinos a que paguen por gastos extraordinarios en el edificio, o que en caso de un incendio un propietario pueda pedir que los daños los pague el inquilino, entre otros abusos. Incluso ahora existe la posibilidad de que el propietario rescinda el contrato sin causa específica, algo que los especialistas creen que puede derivar en largas controversias legales.

“La ley de alquileres tenía cosas buenas y malas. Las malas ya las vimos. La buena es que determinaba taxativamente a quién le tocan las expensas extraordinarias o el componente inmobiliario del ABL. ¿Y ahora simplemente derogamos y es la ley de la selva?”, se preguntaba en marzo el senador Martín Lousteau.

Caiga o no el DNU, este mínimo de protección legal es deseable en cualquier escenario y es algo que los legisladores deberán considerar.

“Se trata de un problema complejo que necesita respuestas integrales. El mercado de alquiler es un mercado hipersegmentado, que va desde los alquileres en villas hasta los suntuosos. Hay quienes deben ser apoyados en su vínculo desigual con la parte propietaria y hay quienes no lo necesitan”, me dice Pablo Vitale, co-director de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ).

Hace poco, ACIJ publicó un informe –comentado en Cenital por Fernando Bercovich– sobre el perfil de propietarios en la Ciudad de Buenos Aires, que puede ayudar a tomar mejores decisiones de política pública

Mi interpretación de los resultados del informe es que se trata de un mercado menos concentrado de lo que imaginaban quienes buscan culpar a “los grandes pulpos inmobiliarios” por la dolorosa situación de los inquilinos. El escenario en las grandes ciudades no es el de Madrid ni el de Berlín. Hay, sí, un alto porcentaje de viviendas vacías (de acuerdo con los últimos registros oficiales hay 200.000 viviendas ociosas en la Ciudad, un 44% más que en 2019) y un gran número de terrenos baldíos, sobre todo en el sur de la ciudad.

Pero esto no lo soluciona una ley de alquileres.

Ninguna ciudad logró niveles de alquiler asequibles y sostenibles en el tiempo por medio de controles de precios en el marco de una inflación mensual de dos dígitos. Pero otras herramientas de probada eficacia para aliviar la crisis de vivienda (fomento a la construcción de unidades para alquiler, la creación de un parque público de viviendas, esquemas de mixtura social en nuevos desarrollos) aún no han sido exploradas. Mientras tanto, el progresivo regreso del crédito hipotecario es rechazado de plano por algunos “referentes” de los inquilinos.

*Es magíster en Economía Urbana por la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT) con especialización en Ciencia de Datos. Cree que es posible hacer un periodismo de temas urbanos que vaya más allá de las gacetillas o las miradas vecinalistas. Sus dos pasiones son el cine y las ciudades.